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六大病因侵蚀楼市 价值透支让投资房产无利可图

赢商网更新:2016-1-5 9:00:14
摘要:经济学原理是价值决定价格。事实上,北京楼盘目前已经陷入了价格与价值的背离误区。

伪品质横行

经济学原理是价值决定价格。事实上,北京楼盘目前已经陷入了价格与价值的背离误区。

开发商“绞尽脑汁”拼死提高房价的同时,买房人付出高额的房价成本,但诸多高档房并非意味着高品质;当买卖双方都以高房价作为高档房的标准时,所谓的高档房顶多为高价房,伪品质便成了必然。

“目前房屋品质不高,买房人脱离不了干系”,一位律师坦言,在其验房过程中,理性、懂法的买房人实在罕见。很多买房人根本不知道如何维权,甚至连购房合同都不仔细看就签约了。作为买方,对房屋质量漠不关心,更不知关注哪些,加之投资性需求居高不下,如同“萝卜快了不洗泥”一样,在房屋不愁卖的前提下,开发商哪有动力提高房屋品质。

更有甚者,是偷工减料。原来准备采用高档进口电梯,现在改用合资品牌电梯;原来准备请专业的景观公司做绿化景观,现在随便种些花草树木……这些变化对房屋质量本身没有太大的影响,但楼盘的品质却打了折扣。但在“抢”房的心态下,这些变化往往都被有意无意地忽略。

产业生态被破坏

过去,北京长河湾项目在持续热销后破天荒地提出了对热销的冷思考,其董事长黄怒波声称,“热销从来都是双刃剑!所谓成也热销,败也热销……越热销,越要冷静”,此语可谓道破很多开发商的心声。

价格飞涨背景下的高档楼盘印证了这种忧虑。“价格在15000元/平方米以上的项目整体销售率为20%多一点,一些价格上涨过快的高档项目甚至连续出现了单月零成交的情形”,北京市房地产协会的一位人士表示,但与此同时,北京高档房的价格却一路走高,进而使得其“有价无市”的特征更加凸显。

然而不涨价,更不符合营销规律,产品更难卖,这就使得这些楼盘陷入骑虎难下的尴尬境地。尽管一些开发商认为,产品越留越值钱,通过高价位捂盘也是一种不错的选择,但不能回款,这个想法未免底气不足。

透支未来的隐忧

5号线开通前夕,沿线部分楼盘在20天之内涨价20%以上。类似这样的疯涨在今年比比皆是,从投资者角度来说,这种价格变化利于短期投机,却透支了未来的机会。

根据我爱我家、链家地产、中大恒基等中介公司租房数据综合计算,北京房屋租售比已超过1∶350,超过了国际公认的300比1的警戒线。专家指出,房屋售租比过高,意味着房产投资收益正在下滑,房价存在着“虚高”的成分。

市场分析人士认为,售价租金比的高低更大程度受制于区域本身房产的升值动力,而房价的上升与租价的上涨之间存在的极大不对等现状,更进一步拉高了售价租金比。如果不考虑房产市场快速增长带动的房产升值部分,目前绝大多数区域的房产已经处于价值偏离状态。

对于买房人来说,加息是另一个越来越需要认真对待的问题。即使利率水平达到建国以来的平均水平,也将在现有基础上大幅提升;上个世纪90年代的通货膨胀周期内,存款利率最高达12%,如今的情形与上一轮的通货膨胀惊人地相似,在未来相当长时间内,加息的压力将一直存在。

萝卜快了不洗泥——热销局面下质量难把关

症状

整体上看,京城房屋质量并没有大的提升,目前所谓高价房完全是开发商人为推高的,更有甚者,价格越卖越高,质量问题却层出不穷。

现象

位于京东朝青板块的逸翠园收房“质量门”纠纷余波尚未平息,部分业主已悄然进行房屋转让。记者在酷讯网搜索该楼盘二手房源放量,短短一个月时间内,共有逾百套房源纷纷通过中介挂牌转让。

实际上,在北京房价近一年来“井喷式”上蹿之时,房屋本身品质不仅没有跨越式提高,反而质量问题层出不穷。据了解,邻近第一、第二使馆区和燕莎商圈的东三环某单价高达6万元的公寓,甚至犯了没有设置宽带、电话等弱电接口的低级错误。即便是实力房企所开发的逸翠园、华业玫瑰东方等高档楼盘均未跨出“质量门”这道坎。

除了质量出问题的极端情况,大幅涨价的楼盘大多没有质量上相应提高。北京志远房屋验收咨询工作室法人崔振明对记者表示,在其所验收的房屋中,质量问题非常普遍。

近年来,贴上高档房标签的开发商挣得“盆满钵满”的同时却忽略房屋自身品质的提升。一位不愿意透露姓名的销售经理告诉记者,“部分楼盘在涨价时会在户型、景观方面有所改进,或者进一步提高装修标准,多数楼盘实际上就是单纯提价,根本不考虑提高品质”。

北京新天地一期2006年8月开盘时,均价仅5000多元,而目前的三期均价已达10500元。据悉,即将开盘的四期价格还会更高。销售人员直接告诉记者:“品质没有差别,都一样的,早买肯定比晚买便宜。”

观点

“目前房屋品质不高,买房人脱离不了干系。”一位业内人士一针见血地指出。

很多买房人根本不知道如何维权,甚至连购房合同都不仔细看就签约了。作为买方,对房屋质量漠不关心,更不知关注哪些,加之投资性需求居高不下,“萝卜快了不洗泥”,在房屋不愁卖的前提下,开发商哪有动力提高房屋品质?

经济学原理是价值决定价格,然而,北京楼盘目前已经陷入了价格与价值的背离误区。开发商“绞尽脑汁”拼死提高房价的同时,买房人付出高额的房价成本,但诸多高档房并非意味着高品质;当买卖双方都以高房价作为高档房的标准时,所谓的高档房顶多为高价房,伪品质便成了必然。

而房屋品质不高最终受害的是自住的客户。许多品质低劣的楼盘收房之际,投资客便纷纷在各大网站、中介挂牌转让,质量纠纷或许对其影响并不大,照样可以转让给其他买家,而对于计划长期自住的业主来说,打击却很大。一位遭遇质量问题的业主伤心地说,“开发商的态度是如果客户拒绝收房,同意退房。但是退房谈何容易,如今同样的房价哪里还买得到相同地段的房子,退房倒是对开发商非常有利,开发商以现在的房价出售,又可以获得可观的利润。”

实际上房地产经过多年发展,买房人对于房屋品质的要求越来越高,但是在当前“一房难求”的大势之下,能买到一套房子就不错了,于是在付出高成本押宝开发商做出高品质楼盘的赌局中,买房人越陷越深。

9月4日,宣武区荣丰2008三期4号楼在建的地下车库深基坑内,工地砖墙突然倒塌,造成工人两死一伤。早在2005年,荣丰2008楼板由于采用的材料不是协议书上规定的钢混预制板,而是换成了河北海天板业有限公司制造的纤维水泥平板,楼板被两脚跺穿的事件也引起了业内轩然大波。据了解内情的人士透露,荣丰2008除了建筑材料问题外,其施工单位是中建一局建设发展公司,而劳动总承包方是江苏敬业建筑劳务有限公司,与其低成本雇佣非专业施工人员不无关系。

由于房屋质量为开发商、施工方、监理方等共同决定,各方都负责,又都疏忽质量管理,最终导致部分贴上高档房标签的高价房伪品质现象愈演愈烈。

骑虎难下——有价无市让部分楼盘面临尴尬

症状

除了极少数高档楼盘,大部分所谓高档住宅销售情况不容乐观。尽管如此,放不下架子的众多高档楼盘依然领涨楼市。一边是居高不下的房价,一边是卖不动的尴尬,正所谓骑虎难下。

现象

本报曾经报道,从今年二季度起,京城多个高档住宅销售放缓,虽然在7月份,有泛海国际居住区、国奥村等极个别楼盘以超过百套的成交量刷新了历史纪录,但以朝阳公园板块、燕莎板块、双井板块和亚奥板块等为代表的大多数高档楼盘销售仍未走出低谷,其中以售价超过20000元/平方米的高档住宅成交量跳水尤为严重。

“价格在15000元/平方米以上的项目整体销售率为20%多一点,一些价格上涨过快的高档项目甚至连续出现了单月零成交的情形。”北京市房地产协会的一位人士在接受记者采访时表示。但与此同时,北京高档房的价格却一路走高,进而使得其“有价无市”的特征更加凸显。

日前,记者在走访京城一些高档楼盘时也看到了类似的情形:一些销售价格在20000元/平方米以上的高端楼盘仍然难挽销售量持续下滑的颓势,其售楼处鲜有前来看房的人。

与之形成鲜明对比的是,虽然成交量严重缩水,但这并不阻碍北京高档房价格节节走高的势头。比如,亚奥区域的房价已由申奥成功初期的5000元/平方米上升至现在的18000元/平方米,区域内有开发商乐观地认为,到年底销售价格将突破25000元/平方米大关,甚至很有可能达到30000元/平方米。

有价无市的奇怪局面,是非常时期京城楼市一大病状,对于这些“死扛”的楼盘来说,这种病态现实颇为无奈。

观点

凡是一种商品出现滞销时,其价格都会往下走,而北京的高档房却反其道而行之,显然有悖于常理。

京城某地产商一语道破了天机,房价上调是以其开发成本及市场的供求关系为基础,辅以销售节奏和建设进度为参考因素的,是一种理性的市场行为,但现在大部分项目都属于跟风,是一种人为的涨价。

他分析说,在奥运概念的刺激下,大多数开发商对房地产市场的判断往往过于乐观,更愿意给自己的房子定一个特别高的价格,“他们相信在奥运前把高档房售价提高不会出现死盘的现象,虽然可能会牺牲销售速度,但是预计会获得可观的利润。”

更重要的是,由于“拿地”成本的不断攀升,使得开发普通住宅的利润空间已在逐步缩小,开发商在产品的选择上,往往会倾向于利润更高的高档房,但是在产品设计以及配套服务上却鲜有突破,产品同质化现象极为严重,从而导致销路不畅,如果下调价格势必会影响其收益。

于是,大多数房地产开发商只能在由低销售量与高房价做成的“钢丝”上行走。很显然,因为高档房不但价格高,而且户型面积偏大,单位面积价格涨幅就会进一步放大总成本,“过高的价位、过快的涨幅,对高档房的成交产生了明显的抑制作用。”