2012年的房地产政策面依然精彩纷呈。如果说房价合理回归和房地产市场的健康发展是所有政策的中心,那么围绕其开展的行政、金融、土地等方面的调控则代表了支撑这个中心的基点。
    随着房地产调控的推进,2011年一整年的楼市成交持续低迷,土地市场随之降温,各地均已下调了2012年土地出让收入的预期,地方政府的财政压力陡然增大,于是年初一些地方开始对调控政策进行“微调”。包括北京、上海、杭州、重庆等17个城市出台了不同的微调政策
引发了对楼市调控政策可能松动的议论。
    而在地方政府一系列动作之后,中央则进一步强调了要稳定楼市发展,继续加强楼市调控政策。但与此同时,受经济下滑趋势的影响,央行在年中连续两次下调人民币存贷款基准利率,目的在于鼓励实体经济,但却刺激了住房消费。
    十八大后,房产税试点扩容、放松调控将问责等政策信号再次放出,但由于房地产涉及的因素过深,多数地方并没有实质性的细则出台,反而使受压已久的刚需族在年底爆发。市场回暖、房价反弹使得调控效果逐渐弱化。而年底,一条“住房公积金行业间差距超30倍”的新闻又将公众的注意力转移到了公积金“劫贫济富”的不公平制度上。
    这些支撑房地产行业的政策基点有些仅仅是当下的投机性应急方案,对于行业来说实质上是一种抛弃市场经济的倒退。我们需要的应是着眼于中国未来几十年甚至百年发展基业的根本性制度建设。
继续坚持楼市调控不动摇
    1、“安得广厦千万间,大庇天下寒士俱欢颜”。近十多年来,在政策经济转型阶段,国家对于住房的政策倾斜度相当高,但总是不能得到需要的结果。这不是一两个政策就可以解决的,更多的是制度问题,如果不能从根本上改变,只会在偏离的轨道上越走越远。
    2、 回顾2012年标杆房企的表现,无论是以价换量还是加快周转速度,都表明标杆房企已经意识到在价格上升空间不大的前提下,通过加快销售节奏获得更多的利润已经是大势所趋。在这种情况下,未来市场供应的速度和水平都将有所加快,这将又反过来制约价格的明显上升。
2012年下半年,中国多地调整住房公积金政策,或提高最高贷款额度,或降低首付比例,或允许提现偿还异地房贷。截至11月初已有近 30个城市调整了住房公积金政策,多个二三线城市公积金贷款额度上限大幅提升,异地购房公积金还贷也在逐渐铺开。
今年3月份两会期间,国务院和住建部要求:40个重点城市个人住房信息系统要实现与住建部联网。截止到6 月30日,全国40个城市个人住房信息联网工作已经达标,未来该系统或将扩大到 500个主要地级市。
2012年,针对“小产权房” 问题相对突出的城市,国土部开展试点清理,根据国土部初步思路,采取分类、分步骤推进。而北京市首次公布清理79个“小产权”住宅项目后,让小产权房再度成为社会关注的热点。
中国人民银行7月5日宣布,自2012年7月6日起下调金融机构人民币存贷款基准利率。此次降息距上一次6月8 日降息未足一个月。
2012年2月,国土资源部发布了《2012年房地产用地管理和调控重点工作的通知》,《通知》指出,今年将严格控制高档住宅用地,不得以任何形式安排别墅类用地。业内人士认为,此次禁墅令相比以往更为严厉,可以看出政府严抓狠打的决心。
年初以价换量 年末行情翘尾
    回顾2012年的黄山楼市,市场呈现的最显著的特点是淡季不淡。1、2月黄山楼市主要以返乡置业为主,成交量虽不是很令人满意,但也算给全年的基调定下了以价换量;金三银四红五月销量平平,毫无旺季之势;7、8月完美逆袭,尤以7月网签514套成功摘得全能销量最多月的桂冠,淡季不淡效果显著;金九银十作为传统销售旺季,但市场萎靡不振,没有生气,销量一般;11、12月,年末行情翘尾,完美收官。
一月
2012年伊始,黄山楼市低迷的状态依旧在延续,住宅交易市场冷清,销量在年初就遭遇大幅下降,处于极度的冰点。据统计,一月份我市网签套数为164套,创2012年1~10月份最低。
二月
我市网签套数为339套,环比1月增长51%;二月份,黄山楼市商品房交易面积为30850.46㎡。相较于月份来说,从同比数字来看,商品房交易量还是有所增长的,但作为返乡潮人口众多的“年间”来说,这个成交量还是少了。
三月
我市网签套数为355套,环比2月增长4%;三月份,黄山楼市商品房交易面积为29764.47㎡,从数据上不难看出,本月虽然网签套数较上月有所增长,但网签面积同比降低3.5%。同比2011年“限购”首月的3月份时隔一年,黄山楼市表现出良好的增长趋势。
四月
我市网签套数为310套,环比3月减少13%;四月份,黄山楼市商品房交易面积为13911.63㎡,与上月相比减少15852.84㎡,环比降低53.26%。所谓“金三银四”,一直以来也是被开发商作为销售旺季来对待。在今年以来首付比例、贷款利率未有明显政策倾斜的背景下,黄山房地产市场只能靠刚需置业继续放量,4月住宅市场销量显然没3月红火,尤其以网签面积减少极多,黄山置业者购房支出较2011年同期已呈现明显回落。
五月
我市网签套数为254套,环比4月减少18%;五月份,黄山楼市商品房交易面积为18970.82㎡,与上月相比增加5059.19㎡,环比增加27%。经过“金三银四”,2012年5月明显呈现出“五月不红”的状态。虽然刚需的持续入市放量,使得房企纷纷摆出了乘胜追击的姿态,5月市场推货量显著加大,但由于市场消耗能力有限,开发商的推盘也显得十分被动。因而,只能靠快速出货,力求尽快缓解其资金压力。
六月
我市网签套数为317套,环比5月增加20%;六月份,黄山楼市商品房交易面积为23032.23㎡,与上月相比增加4061.41㎡,环比增加18%。
七月
我市网签套数为515套,创下全年之最,比过“金三银四”,赛过“金九银十”,环比6月增加198套,环比增长38%。本月,黄山楼市商品房交易面积为75535.28㎡,与上月相比增加52503.05㎡,环比增加70%,此数据在对于向来不是传统销售旺季的黄山楼市历史上实属罕见,且不仅在我市,七月之于其他地区亦如此。
八月
8月我市网签套数为335套,环比7月降幅35%。8月,黄山楼市商品房交易面积为47028.55㎡,与上月相比减少28506.73㎡,环比降低38%。本月以东部片区的绿地滨江壹号的销售成交最为突出,共网签45套;开学在即,栢景假日公寓也抓住学区房这一特性大卖。
九月
我市网签套数为380套,环比8月增幅12%。9月,黄山楼市商品房交易面积为58943.47㎡,与上月相比增加11914.92㎡,增幅20%。为打响金九的第一炮,新潭故里四期28日开盘 惊爆价2600起,黄山楼市瞬间沸腾起来,也揭开黄山金九银十楼市大战序幕。
十月
我市网签套数为292套,环比9月下降23%。10月,黄山楼市商品房交易面积为24471.82㎡与上月相比减少18628.35㎡,减幅58.5%。
十一月
我市网签套数为431套,环比10月增长32%。11月,黄山楼市商品房交易面积为38279.04㎡与上月相比增加13807.22㎡,增幅56.4. 11月的到来让我们再一次感受到了淡季不淡,黄山楼市市场一下子火起来了。
十二月
我市网签套数为437套,环比上月上涨0.1%。12月,黄山楼市商品房交易面积为42205.36㎡与上月相比减少3926.32㎡,增幅10%。本月,黄山楼市成功上演了一次市场“逆袭”。
 
全国范围内,2012年房价走势总体上扬。上半年信贷条件较为宽松,购房热情升温,7月份首次出现环比上涨。8、9月份房价涨幅收窄。进入12月,楼市呈现量价齐升的局面。业内人士已经感受到新一轮房产调控的脚步声。
2012年伊始,在房地产调控政策依然从紧及春节假期的双重影响下,1月国内楼市整体进入冬眠期,各地成交量全线下滑。临近年末,楼市热度却走出一波翘尾行情。房企和买房人同时发力,11月的成交量超过此前7、8月份的高峰,创下年内新高,一举扭转金九银十不给力的情况。
楼市逐步回暖,开发商资金压力得到缓解之后,纷纷加大了对于土地储备的关注力度。当前恰逢政府大规模推地,且底价相对平和,对企业来说称得上是拿地换仓的宝贵良机。自进入11月份后,土地供应放量比较明显,多个城市出现了总价或单价“地王”。
11月份70个大中城市新建住宅价格连续上涨6个月,超七成城市房价环比上涨,超五成城市房价同比上涨,表明中国房价呈现出加速上涨,且带反弹趋势。全国楼市严冬中回暖,房地产市场复苏渐近,房价进入企稳上行通道。
2011年冬天楼市在调控等因素影响下持续低迷,时隔一年,楼市在需求方的强力支撑下已现回暖,似曾相识的一幕再度出现:日光盘再现江湖,多地高档住宅年终出现“翘尾”行情。究其原因,是房企“以价换量”策略在年终实现的销售小高潮。而房企目前仍在执行较为稳健的定价策略。
不温不火的上演流拍
    总结:黄山市中心城区2012年度国有建设用地供应计划2487.19亩。其中,商品房用地649.13亩,其他住宅用地608.84亩(住宅用地计划总供应量为1257.97亩);商服用地495.44亩;工矿仓储用地173.94亩;公共管理与公共服务用地118.89亩;交通水利用地440.95亩。
4月20日下午,2012年黄山市中心城区首次土地拍卖会在黄山市建筑设计院二楼举行。这是上半年黄山中心城区举办的唯一一次土地拍卖,共出让5宗土地,土地性质为商服和住宅。最后,1302地块以61万/亩的低价由黄山市超港食品有限公司竞得,成交总价为446.3万元,其中4块土地因无买家报价而流拍。
8月国有建设用地使用权挂牌出让成交结果出炉,位于城西迎宾大道西侧、区间路南侧的徽文化长廊徽州栖居项目的1207地块被宇业集团有限公司、黄山宇隆实业有限公司以18090.9060万元竞得,溢价约296.57万元。据悉,1207地块面积为98857.41平方米,土地用途为商服、住宅。
2012年黄山市中心城区最后一次土地拍卖会于12月19日在黄山市建筑设计院二楼举行。本次拍卖共拍出18块土地,其中共成交11块土地,住宅商服仅4块,其余皆为工业用地。此次被拍卖成功的土地均仅有一个合格的竞拍人,竞拍场面毫无悬念。最后"东区3—1号地块,屯溪区屯光镇,新园东路南侧、滨江东路北、社屋前路东侧"该地块被黄山旅游集团天都房地产开发公司以300万/亩顺利拍得,毫无悬念的成为了今年年末的地王。
调控不动摇 市场平稳回升
   岁末楼市翘尾 2013年黄山房价何去何从?
    地球还在转,丈母娘还要面对,房子的问题也还是得解决。”谈到楼市,网友如此戏言。2012年,房地产的列车在楼市的轨道里滑行了颇不宁静的一年,2013年黄山楼市将上演怎样一出“惊心动魄”的大片?2013新年伊始,让我们根据2012年楼市变化的种种迹象,对2013年的楼市进行一下大胆分析和猜想。 <详情>
楼市继续调控 销量依旧领跑黄山
江南新城
项目地址:徽州大道与百鸟亭路交叉口
栢景雅居
项目地址:屯溪一中向北100米
绿地滨江壹号
项目地址:屯光大道与新区路交汇处
颐和观邸
项目地址:屯溪区政府南侧
玉屏府
项目地址:徽州大道3号
纳尼亚小镇
项目地址:徽州区岩寺镇瓦村
和泰·国际城
项目地址:歙县百花路与黄山路交汇处
远洋桃花岛
项目地址:屯溪区新潭镇桃花岛
东方丽景
项目地址:屯溪区徽州大道10号
黄山元一大观
项目地址:新安大道与阳湖路交汇处
广华·松萝园
项目地址:休宁县齐云山大道
恒泰·黄山名人岛
项目地址:休宁齐云山大道西线
您置业 我们带您看房
    2012年,黄山房产家居网免费看房团盛大起航。春、夏、秋、冬,我们陪伴着广大网友,欣赏了四季美景,一同鉴赏了品质楼盘,交流看房、选房、购房心得。 一年来,我们本着一切为网友服务的宗旨,带领网友品鉴了屯溪及区县诸多品质楼盘,获得了大家的一致好评。
    2013年,黄山房产家居网免费看房团将继续出发,更好的为广大网友提供看房、选房及交流平台。
黄山楼市 既是机遇 又是挑战
合理价位
    控制房价过快上涨是楼市调控的核心目的所在,2012年是楼市调控的关键年,房价能否达到“合理水平”自然是老百姓最为关切的问题。在今年的全国“两会”闭幕后的新闻发布会上,国务院总理温家宝明确说,“房价还远远没有回到合理价位,因此调控不能放松”。而关于什么叫“房价合理回归”,温总理也给出了他的理解,“应该是使房价与居民的收入相适应,房价与投入和合理的利润相匹配”。
    随后的楼市中掀起了一轮关于“房价收入比”的热议。人民日报《房价多少是“合理”》一文提到,目前比较流行的说法认为,房价收入比在3-6倍之间为合理区间,如果考虑住房贷款因素,住房消费占居民收入的比重应低于30%。
    要是按照这一标准,中国多数城市的房价都属于过高范畴,一线城市尤甚。2012年,尽管房价离“合理”还有很长一段路要走,但各种调控已经初见成效。年底更让人值得高兴的是“十八大”明确提出未来十年国民收入翻一番,提高居民收入无疑将有力助解高房价难题。
以价换量
 2012年的楼市中最流行的一句话是“谁跑的快谁就是最大的赢家”,认识到了调控的长期性和持久性,年初开始,品牌房企均采取了“以价换量”的销售策略。
    开发商主动“以价换量”对楼市的拉动作用可以说立竿见影。以上海为例,2012年的上海住宅市场自3月之后,连续4个月出现成交量大于新增供应量。这是自2010年上半年以来,首次半年度的新增成交大于新增供应。而这样的成交情况,主要是在于那些“以价换量”项目在助推。
    2012年下半年,“以价换量”仍然是中国楼市主要行情。看到了市场的变化之后,越来越多房企加入进来,加速推货、薄利多销、回流现金。在此带动作用下,11月全国主要城市的房地产成交再次出现了“供销两旺”的热闹场面,全年房地产在“暖冬”中画上句号。
刚需释放
 如果说2009年的刚需释放是在政策引导之下产生的,那么2012年的刚需释放更多的是依靠市场自动调节。“史上最严厉”调控政策以来,楼市迅速降温,包括刚需在内的正常购房需求也同步陷入观望。2012年,随着楼市预期趋于稳定明朗,在开发商主动降价促销的带动作用下,刚性需求开始逐步释放。
    刚性需求具有购房资格,购房意愿强烈,但同样对价格、信贷利率等因素极为敏感。不少楼盘价格达到了其心理预期,是本轮刚需释放的最主要原因。相关数据显示,标杆房企的销售净利率呈现明显下滑趋势,已从2007年的24%下滑到2012年的18%,足以说明2012年楼市价格达到了一个相对底部。除此之外,全国多地公积金贷款政策微调、银行差别化的信贷政策、不少城市普通住房标准调整,都在一定程度上刺激了刚需出手。
房企转型
 2012年,尽管通过准确的市场预判和营销策略,大型房企销售业绩有所回暖,但房地产调控对住宅市场的影响是显而易见的。因此,不少主要以住宅开发为主的上市房企也开始角逐商业地产领域,希望以平滑风险。其中,“招、保、万、金”四大龙头房企就明确表态“从商”。万科宣布,未来持有型物业将占其20%的开发比例;保利地产计划2012年,商业地产方面的投资将占到其总投资额的30%;金地集团则表示,在每年的土地投入计划中,将安排20%的资金投向商业项目;招商地产专门分立出商业地产公司,商业地产将是招商地产未来的一个重要发展方向。
    顺应市场变化,2012年品牌房企积极寻求转型,就业态而言,将逐渐从单纯的住宅开发向复合地产开发转型。
保障房
 自楼市“国八条”出台之后,保障房便成为与商品房并重的一个词汇被不断提及。根据规划,“十二五”期间中国要建设3600万套保障房,2012年制定的建设目标是新开工建设700万套以上。最终,2012年保障房建设提前两个月完成,截至目前我国在建保障房已超过1700万套,创历史之最。
    随着保障房建设提速,巨大的资金投入成为越发凸显出来的一大难题。在这一方面,今年开始多个地方政府,如北京、上海、山东、武汉、杭州等地纷纷出台了“出让土地配建保障房”的规定,采取开发商配建后无偿移交政府的处理方式。
    此外,为迎接未来两年保障房供应高峰期的到来,与之相关的各项制度也在这一年进行了加紧完善。今年6月,住建部发布《公共租赁住房管理办法》,保障范围从户籍住房困难家庭向非户籍住房困难人才家庭延伸。“十八大”期间,住建部颁布《住房保障档案管理办法》将有助于后期保障房分配的公开查询以及监督管理。
 

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