2013两会后  如何看懂黄山楼市走向
黄山房产家居网直击新国五条实施细则出炉

    最近召开的全国两会上,最热议的话题之一就是楼市新政“国五条”细则,黄山也是一样。国五条出台后,通过走访黄山市房管局,深入黄山房管局交易大厅了解,与黄山各大开发商、房产中介公司负责人交谈,黄山房产家居网特约评论员带领黄山网友直击黄山2013年楼市发展,探究楼市新“国五条”到底会给黄山楼市带来哪些影响。


黄山房管局

    楼市新政“国五条”细则出台后,几乎人人都能谈谈对房产的几点感受。“20%”一时间成了最热门的数字,卖房者在痛心:卖房要损失好多钱;买房者在担心:买房的钱又不够了;开发商在开心:我的新房这下好卖了;二手中介在忧心:我还能干多久?一个细则,就像武功秘籍中的杀手锏,秒杀了各方看客,人们压抑了许久的购房热情,因细则的推出被无限放大。人们纷纷拥进房产交易中心,搭上政策落地前的最后一班快车,驶向有房一族的彼岸。
    黄山市房管局工作人员表示,3月1日国五条细则出台,引爆了黄山二手房市场,房管局三楼的交易大厅每天都排起长队等候过户。虽然目前黄山二手房交易税费仍然按照评估价的1%征收,但是一旦细则落实,黄山二手房市场将遭受重创。该工作人员表示,黄山政府会积极响应国五条细则,维持黄山楼市健康、稳定发展。

一、国五条对黄山新房市场的影响
    最近一段时间最为火爆的新闻就是楼市新政国五条出台,一直持续到现在的两会上,许多代表、委员和记者仍然热议房地产的话题。虽然现在国五条各地实施细则没有出炉,但对二手房交易个税20%征收已经有了明确规定,这无疑是新政中的最大看点。
    国五条虽然对新房交易这块虽然没有明确规定,但从“国五条”细则指出,继续严格实施差别化住房信贷政策。银行业金融机构要进一步落实好对首套房贷款的首付款比例和贷款利率政策,严格执行第二套(及以上)住房信贷政策。对房价上涨过快的城市,人民银行当地分支机构可根据城市人民政府新建商品住房价格控制目标和政策要求,进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。 可以看出,目前根据相关规定,二套房首付比例不得低于50% ,国五条细则出台后,对“房价上涨过快的城市”,将进一步提高二套房首付比例和贷款利率。消息一出,各方传出各大城市二套房首付将提高至七成,执行1.3倍贷款利率的消息,尽管仍未得到确认,但对有意购买二套房改善的人群来说,影响非常大。
    黄山目前还不能算是上涨较快城市,所以对新房这块实施细则还得等政府出台后才能知道,目前普遍认为,二手房交易受新政影响,肯定会受到极度冲击,交易量会骤降,一部分刚需可能会涌向新房市场,从黄山市各大新盘看,大家表现比较平淡,坐等具体细则出来后才能知道结果,但也有开发商早早就开始做好准备,尤其是针对近期三八、三一五等节庆铺开促销活动。吸引春季置业群体的关注。
    业内分析认为,新政执行后,一部分二手房客户选择新房是必然的。但受二手房交易税影响,又会抑制一部分改善性需求群体,因为他们手里的房子卖不出去,没有资金去换更好的房子。再加上二套房政策的不明朗,所以,黄山新房市场受到影响应该不会太大,有利有弊,但对外地购房客户和投资性楼盘会有一定的影响。

二、新政下的黄山二手房市场
    国务院“新国五条”的出台,个人出售自有住房拟按房产增值额20%缴纳个税,信息一出,如重磅炸弹,引起市场的极度关注,二手房急着过户、夫妻急着办“离婚”,所有中介都一派繁忙。

黄山市产权处交易中心成为这几天最忙的单位
    新国五条出台后,为了规避20%的重税赋,全国各地二手房交易过户一片火爆,黄山自然也不例外,有从事房产中介人士介绍说,过年后没几天,就陆续接到购房者的咨询电话,之前二手房在年前新房成交量一路微涨的形势下,已经有所起色,再加上新国五条的出台,直接刺激二手房买卖双方的神经。尤其是一些急买急卖的客户,会把之前通过几轮看房谈判的过程都尽量省略,只要基本合适就会定下来,抓紧过户,怕的就是新政执行后会多出一大笔交易成本。
小编从黄山市产权处房产交易中心了解到:“我市目前尚未出台配套细则,目前尚未执行征收二手房20%个税,但从3月1日开始,我市二手房交易个税按照契税基数的1%调整到2%。”,不难看出

“楼市‘新政’出台尤其是20%的细则出台后,市场反映极为强烈,从黄山市产权处交易中心这几天的人流量来看,较往常增长了几倍。”
    据交易中心统计的据数据显示,从3月1日至6日,(其间2日、3日为周六、周日),中心共成交二手住宅房面积4063平方米,套数42套,其中1号和4号共成交住宅房26套。较往常大幅增加。

新政执行后会给黄山二手房市场带来哪些影响
    新国五条一经公布,特别是针对二手房交易税收比例的调整最成最大的看点,有业内人士分析,这是新政中最为严厉的手段之一,虽然现在黄山执行细则还未出台,但可以想象,一旦执行,黄山的二手房交易可能会直接降到冰点。按黄山实际情况,举个例子,比如一套房买入是30万,现在以50万卖出,按原来交易税计算是总款的1%即5000元,即使按现在2%计算也才1万元,如果按新政计算就是差额的20%,即20万*20%=4万。比原来交易税翻了好几倍,多出好几万块钱。这不管对买方还是卖方,都是需要额外支出的巨大成本,摊在谁头上都无法接受。
    由此可能造成的后果是,如果把税算在卖方,那卖方只能加价卖房,买方就会觉得房价太高无法接受。如果把税算在买方,那么买方就会觉得购房成本太高,不如选择新房。即使双方平摊个税,由于数额巨大,都让人无法接受,二手房就会受到市场的冷落。同时也让一部分刚需群体受到误伤,所以,这个政策对黄山二手房市场、中介和刚需都不算是一个好消息。

三、业内人士热议新政影响及两会后黄山楼市
预测1:个税提升导致二手房涨价  交易量迅速下降。
    业内人士表示:新政一旦政策落地执行,二手房价格必涨,价涨大幅上涨势必导致一部分买者观望,或流向新房市场,二手房交易迅速下降是可以想象到的。 大家一致表示,契税提高加上20%个人所得税的征收,卖房人肯定不会自己来承担这部分费用,势必会让买房人埋单。而这部分费用,将使整个房价提高15%~18%。未来二手房的价格肯定会随着税费的调整提高。

预测2:新房市场不会大热,稳中有升可能性较大。
    业内人士表示:二手房遇冷会不会刺激新房市场?业内人士表示,短期内不会出现大热。尽管很多二手房客源会转移到新房市场,但随着二手房不好卖,一些改善性需求将得到抑制,总体看,在太可能出现火爆的局面,稳中有升的可能性较大。

预测3:2013年黄山楼市还将以刚需为主,受新政影响不会太大。
    业内人士表示:黄山为作三四线城市,受新政影响可能不会像一二线热点城市那么强烈,基本上黄山的买群体还是以首房套和改善性需求为主,而且房价从去年以来,有所下降,房子总价不算特别高,有很多一次性付款的客户,所以,整个新政对黄山楼市的影响不会很大,大部分业内人士感觉黄山房地产市场还会处在一个比较稳定的范围。

四、业内人士预测2013年黄山楼市整体走势
龙恒·颐和观邸销售总监袁惠芳
    目前黄山面临着高库存危机,2013年去库存成为各项目首要任务,也是最为重要的任务。
    楼市调控政策打压了投资客,黄山房地产市场目前主要消化群体就是刚需客户,众多项目主打刚需产品。随着刚需最大限度得到释放之后,改善型需求政策恐会进行调整。黄山房地产市场还需投资客参加,如果限购、限贷政策取消,那么黄山房地产市场将会迎来大批投资客,带来更多的机遇。2012年年底一二线城市开始回暖,三四线城市却面临楼市危机,在全国城市房地产市场风险排行榜中,黄山位列第48位,如果不妥善解决楼市风险,那么后果将不堪设想。

绿地·滨江壹号营销总监何丽
    黄山楼市存在最大的问题是库存量居高,而本地市场的客户群固定,也就意味着行业内的竞争会非常激烈。什么样的产品是客户需要的,什么样的服务是最能打动客户?能理解并做好这两项的企业才能赢得市场。这也就是我们常说的买房市场。
现在的客户也都非常聪明,买房子不会再像前几年那么狂热,随便忽悠几句就付定了。现在的客户也知道买房子除了看价格,还要比较开发商的企业实力,建筑质量以及服务态度等,以免付款后出现开发商没有资金完成项目,或开发商为了省钱在建筑材料上偷工减料,或者前面推广宣传时描述得很好,到交房时什么绿化、景观都没有,就光秃秃几根草。所以对产品质量、品质、服务等的要求也会越来越高。
    产品差异化、项目品质将决定一个项目在未来市场的占有率,力求完美才能更好地占据市场。随着房地产产品质量、品质越来越高,也将促进房地产市场规范化,有利于黄山房地产市场的发展。

业内人士朱忠伟
    黄山楼市2013年的形势较前两年会有所好转,因为全国的经济形势都在走好,十八大过后,新一届领导班子上台也不会放松经济发展。从黄山实际情况来分析,去年我市GDP在全省排名并不乐观,所以今年市领导也会更加注重经济发展,也无疑会有利于房产的发展。

广宇·江南新城销售总监张宏飞
    2013年黄山楼市将会以“稳”为主,房价在下半年会稳中有升。2012年黄山楼市整体形势不容乐观,但7、11、12月等部分月份销售还是比较理想的。7月黄山楼市成交创2012年销售高峰。年末黄山楼市也有所好转,11、12月销售也稳中有升,年末翘尾在黄山也出现了。
目前黄山多数楼盘价格还是处于相对合理的范围之内,在价稳的基础上,2013年楼市成交量会继续稳中有升。

五、黄山房产中介谈新政下二手房的发展
天域房产公司黄经理
    目前黄山二手房市场比以前火热了很多,新政的出台,改变了投资者和置业者的计划。卖房的现在是加速转手房源,买房的也赶在新政落实之前下单。税费从1%调整到差额的20%,的确是有点大的,这种调整,最终买单的应该还是购房者。大家都在议论,房价似乎一直都是越调越高。我想只有实现供需平衡,楼市才能真正地走上健康轨道。”

新希望房产公司汪女士
    最近黄山二手房市场行情比以前好很多,广大的购房者都迅速来市场淘房,在目前这种情况下,买家在与卖家商讨价格时,也比以前要容易多了。现在一些二手房都还没有涨价,但新政落实后就不一定了,毕竟调整后的税费实在有点高。

新天地房产公司戈女士
    现在二手房的价格不但没有上涨,反而出现了下跌现象,因为一些卖家急于出手,不想等到新政落实后,承担20%的税费。最近,黄山二手房市场的交易是快速升温,很多卖家都想在新政落实前,把手中的房源抛售掉。”

黄山亿佳房产公司曹经理
    黄山二手房市场最近的火热现象是大家有目共睹的,目前不论你走进哪家房产公司,都有客户在买房卖房。但是,就我个人来看,新政策虽然把二手房交易的个人所得税由交易总额的1%调整为按差额20%征收,但这并不一定就能从根本上遏制炒房者的投资行为。因为投资者他们有钱,房价的高低并不会影响他们的生存需要,相反,对于刚需型人群,原本就是希望通过购买较廉价的二手房来解决生存需要,如今费税高了,二手房的价格也会相应提高,最终他们依旧为房所愁。

六、“新国五条”亮点解读
政策1:二手房交易按转让所得20%计征个人所得税
    解读:“国五条”细则指出,要充分发挥税收政策的调节作用。税务、住房城乡建设部门要密切配合,对出售自有住房按规定应征收的个人所得税,通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的,应依法严格按转让所得的20%计征。总结个人住房房产税改革试点城市经验,加快推进扩大试点工作,引导住房合理消费。 分析:目前黄山市二手房交易的个人所得税,是按照总房款×2%计算的,但对个人转让自用5年以上,且是家庭唯一生活用房取得的所得,免征个人所得税。也就是说如果家里只有一套房,且已经过5年,卖房时不需要交个税。新政细则中并未对家庭唯一生活用房是否征收个人所得税做出说明,一旦征收,对很多家庭的改善需求将是致命打击。

政策2:二套住房贷款的首付款比例和贷款利率提高
    解读:“国五条”细则指出,继续严格实施差别化住房信贷政策。银行业金融机构要进一步落实好对首套房贷款的首付款比例和贷款利率政策,严格执行第二套(及以上)住房信贷政策。对房价上涨过快的城市,人民银行当地分支机构可根据城市人民政府新建商品住房价格控制目标和政策要求,进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。
    分析:目前根据相关规定,二套房首付比例不得低于50% ,国五条细则出台后,对“房价上涨过快的城市”,将进一步提高二套房首付比例和贷款利率。消息一出,各方传出各大城市二套房首付将提高至七成,执行1.3倍贷款利率的消息,尽管仍未得到确认,但对有意购买二套房改善的人群来说,影响非常大。

政策3:限购区域应覆盖城市全部行政区域
    解读:“国五条”细则指出,继续严格执行商品住房限购措施。已实施限购措施的直辖市、计划单列市和省会城市,要在严格执行《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》(国办发〔2011〕1号)基础上,进一步完善现行住房限购措施。限购区域应覆盖城市全部行政区域。 分析:从2011年限购令出台至今,黄山作为三四线城市都不在限购范围,但业内人士指出 ,新政如果按所传的那样执行,黄山的房产市场也会受到影响。

七、地产名人谈楼市 黄山难大涨

任志强:2013年3月房价暴涨
    2012年9月5日,在九届中国蓝筹地产年会上,素有地产大炮之称的华远地产股份有限公司董事长任志强改行做起了“预言帝”,放言2013年三月份以后就会出现房价暴涨,而其最主要的证据就是土地供应的减少,导致商品房供应量将会出现缺口。
贾康:售房按差价征税20%有“副作用” 将优化
    这项措施对于二手房市场的确是有压抑作用,特别是对带有投机性的交易会被抑制,有正面效应。但不可否认,会同时在另一方面对改善型需求的买家造成影响。后者是“误伤”,“确实有一定副作用” 这一政策是阶段性政策,不是永久不变的,出台之后必然会不断优化。
潘石屹:开发商土地很多 百姓不用担心房价上涨
    目前中国的人均住房面积已经超过35平方米,总量已经不缺,再也不是人均7平方米的年代了。更何况开发商手中囤着不少的土地,上市公司中土地储备超过1亿平方米建筑面积的有两家,超过5000万平方米的公司比比皆是。在正常的市场中,根本不用担心房价上涨的压力。只是有人房多,有人没有房子住。
    任志强的3月暴涨论在黄山已经无法成立,进入三月,虽有个别项目小幅上调房价,但黄山楼市价格基本维持稳定。在与黄山各大项目负责、房产业内人士交谈中,黄山房产家居网工作人员感受到,大家对2013年还是充满期待的,虽然绝大多数认为房价以稳为主难以大涨,但是成交量会出现提升。
    供小于求,房价会被助推上涨。往日的捂盘惜售给房地产市场造成了一种无房假象,在假象的催促下,很多客户出现急躁反应,在心急的心理作用下开始抢房。然而,今天的黄山楼市呈现的却是供大于求的局面,去库存成为各大开发商头等大事。众多已拍土地迟迟没有进展,或者进展缓慢。黄山东区、经开区、高铁新区,这些区域可开发量庞大,房源也充足。江南片区虽然新项目较少,但是老盘的库存量依旧很大。
    楼市国五条细则其中一项售房按差价征税20%击中二手房市场,打击投资投机群体时,也误伤了部分改善型需求。近期的黄山二手房市场一片火热,卖家都开始纷纷抛房,随着政策的落实,黄山二手房市场会逐渐冷淡,二手房客群会逐渐转向新房市场,不久的时间黄山新房市场可能会出现一时的热度。
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